得房率超100%，就是“好房子”吗？

摘要： ...

" 赠送大露台 "" 超高得房率 "…… 最近，不少消费者反映，在看房的过程中，一些楼盘将不计入建筑面积的露台、花园、飘窗、夹层等区域的面积，打包算进套内面积，宣称得房率能 " 超过 100%"，提高楼盘竞争力。

住房和城乡建设部近日表示，建 " 好房子 " 不等同于建 " 大房子 "" 贵房子 "。这该如何理解？如何让 " 好房子 " 覆盖不同地区、不同面积、不同价位？

近段时间，在满足用地容积率要求的同时，尽可能做大套内不计容面积、吸引消费者、提高楼盘竞争力，成为房地产开发商竞相追逐的赛道。不少消费者在购房时，总会看到开发商宣传 " 超大阳台、270 度飘窗、超 100% 得房率 " 等字眼，看起来非常诱人。

云南昆明某楼盘置业顾问罗先生说，该楼盘 143㎡和 199㎡两种面积的大平层住宅都配有一个大露台，270 度环绕住宅，满足了居民 " 家家户户有花园 " 的愿望。

罗先生强调，项目得房率目前实测大概达到了 101% 到 104%，几乎算是 " 零公摊 "，这意味着在同等建筑面积下，每户业主实际可使用的空间比传统的住宅多出了 30% 到 40%。

一般来说，住宅的得房率是套内建筑面积与房屋建筑面积（套内建筑面积 + 公摊面积）的比率。由于公摊面积客观存在，住宅的得房率通常情况下不可能超过 100%。同时，开发商在拿地时，相关部门就会规定好这块土地开发成住宅后的容积率（总建筑面积与建筑用地面积的比值）上限。这些因素都锁定了每个住宅项目的开发强度。也就是说，住宅项目的可售面积是很难被 " 多设计出来 " 的。

那么，所谓的 " 超高得房率 " 如何实现？浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双教授分析，开发商通常通过两种方式来提高住宅的实际使用面积：

一种是利用计容的规则，有些城市计容新规改了以后，不计容的面积最高的比例可以占到 40%，开发商把它作为赠送面积，最后 " 得房率 " 肯定是超过 100%，甚至可能会更高。

还有一部分开发商会搞 " 小动作 "，比如在报批的时候有很多个阳台，但是最后呈现出来，把一些阳台直接包到房间里面。这种其实是违章的，也会有一些隐患，作为消费者要警惕。

针对网络上有传言称，这是由于国家对住宅项目标准的提高导致成本提升，开发商需要尽力做大可售面积，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这种说法站不住脚。

从市场上来看，现在刚需群体主要转向租房，购买二手住房、配售房，这些存量房源难以满足改善型的住房需求，这类人群往往愿意为高品质付出溢价。开发商应该从居住品质、建筑材料和户型设计、配套设施等角度来打造新房产品。

需要提醒的是，国家早就做过评估，" 好房子 " 的底线标准落地，对开发商建筑成本的影响并不大；土地供给方面，目前对开发商也很友好，在区位、地价、配建等方面都有所倾斜。

所以，盲目追高得房率指标，一定程度上是对 " 好房子 " 标准的误读。

住房和城乡建设部近日公开表示，建 " 好房子 " 不等同于建 " 大房子 "" 贵房子 "，而是要通过好的设计、好的施工、好的材料、好的服务等，解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质。不同地区、不同面积、不同价位都应当有不同的 " 好房子 "。

住房和城乡建设部有关负责人表示，要通过完善标准体系，全面提高设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老化、智能化等方面的标准，来引领和支撑 " 好房子 " 建设。（详情：" 好房子 " 新标准有何亮点？几个关键词带你看懂→）

李宇嘉认为，从这些表态中可以看出，" 经济合理 " 也是一重重要标准，开发商应充分调研市场的可承受能力，推出一些务实的住宅产品。

李宇嘉表示，开发商设计符合现行市场的 " 好房子 " 产品，应该在落实底线标准的 " 规定动作 " 之上，更多突出设计、用材、服务、功能等方面的优势，而不是 " 高赠送 " 甚至 " 违规赠送 "，以提高实际使用面积来 " 变相降价 "，并作为 " 核心竞争力 "。这样会对存量其他在售的项目和二手房市场造成影响，也反过来会冲击到自身项目的销售。

此外，业内对以有 " 空中花园 " 为突出特点的第四代住宅的讨论由来已久。范建双分析，我国各个地区的气候条件不同，" 四代宅 " 不一定符合我国所有地区的普遍需要。

范建双认为，与追求相对 " 博眼球 " 的外在指标相比，开发商更应回归居民的 " 急难愁盼 " 问题，匠心打造安全、舒适、绿色、智慧的 " 好房子 "。比如以前很多房子都存在漏水、外墙的墙皮脱落等问题，开发商应在这些隐蔽性的问题上多下功夫，研发一些新的材料、工艺，解决质量通病。

近日召开的国务院常务会议指出，要扎实有力推进 " 好房子 " 建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。

李宇嘉认为，将 " 好房子 " 建设纳入城市更新机制加强工作统筹，就要加强存量在建、在售房屋公共配套补短板的力度，缓减来自新增住房的冲击。加快推进老旧小区改造、配售房建设，将其打造为 " 好房子 "。各地建筑设计规范不能突破下限，不能损耗城市整体的容积率、建筑密度，更不能将 " 偷面积 " 合法化。

" 好房子 " 既有建筑设计的新标准，比如层高、隔音、降噪等等，也有覆盖广的特征，即不同类型、地区的房子都要向 " 好房子 " 靠拢。" 好房子 " 不仅是高品质的，还要是买得起的，如果 " 好房子 " 单纯变成了 " 大房子 "" 贵房子 "，只有少数人能消费得起，这绝不是打造 " 好房子 " 的初衷。